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Noch Fragen?

Wie ermittelt man den Verkehrswert vom Haus und die voraussichtliche Entwicklung der nächsten Jahre?

Frage Nummer 25606
Antworten (8)
Da gibt es null verläßliche Prognosen. Nur wilde Schätzungen: Von 1 Goldunze (Krügerrand) bis zu 10 Billionen (inflationäre Euro).
genau dafür sind Immobilienmakle rausgebildet. Sie ermitteln anhand der Werte, die bisher für Grundtücke / Häuser in dieser Gegend gezahlt wurden, aktuelle Verkehrswerte und können aufgrund ihrer Erfahrung grob abschätzen, ob der Preis in Zukunft eher steigen oder fallen wird. Das hängt davon ab, wie sich die Gegend weiter entwickeln wird, welche Planungen laufen etc. aber Zukunftsaussichten können niemals genau sein. Wenn den Leuten in der Stadtverwaltung auf einmal etwas Blödes einfällt, voran vor einem halben Jahr noch niemand dachte, kann plötzlich jegliche Planung Makulatur sein. So etwas erleben wir in unserer Siedlung gerade...
In dem man einen amtlich anerkannten und vereidigten Sachverständigen beauftragt.
Dieser wird - je nach Immobilie - nach Sach- Ertrags- oder Vergleichswertverfahren bewerten.
Und die voraussichtliche Entwicklung?
Dafür geht man zur Wahrsagerin seines Vertrauens und bemüht die Kristallkugel, ersatzweise die Tarot-Karten ....
Das ermittelt man aus dem allgemeinen derzeitigen Zustand des Hauses und den momentanen Preisen, die den Markt bestimmen. Gibt es Mängel am Haus, senkt sich der Preis. Wenn du in einem Ort wohnst, der sich z. B. in ein Touristengebiet wandelt, dann wird der Wert des Hauses steigen. Ziehen jedoch viele Menschen weg und der Ort entwickelt sich nicht weiter wird der Preis fallen.
Der Wert wird über ein Wertermittlungsverfahren ermittelt, dessen Grundlagen in verschiedenen Verordnungen, zum Beispiel der ImmoWertV, festgelegt sind. Ermitteln kann den Wert am ehesten ein entsprechender Gutachter oder Sachverständiger, aber vielfach gibt es auch im Internet entsprechende Übersichtskarten oder Tabellen. Genauer ist aber das einzelne Gutachten.
Also ich kenne die Variante, dass man durch ein Vergleichsverfahren die Preise von Häusern heranzieht, die von ihrer Werthaltigkeit mit dem Wert des Hauses übereinstimmen, dass man bewerten möchte. So findest du einen guten Anhaltspunkt für den jeweiligen Verkehrswert.
Da die Ironie meiner ersten Antwort verkannt wurde, hier nochmal (wikipedia):
"Der angemessene Kaufpreis einer vermieteten oder vermietbaren Immobilie ergibt sich grob geschätzt aus den Mieteinnahmen. Eventuell anfallende, nicht auf die Mieter umlegbare Instandhaltungs- und Verwalterkosten sind zuvor abzuziehen, die so berechnete Nettomietrendite sollte mehr als fünf Prozent betragen.

In einer Metropole beträgt der Kaufpreis mitunter bis zum 20fachen der Jahreskaltmiete, in Großstädten bis zum 17-fachem, in ländlichen Regionen oder Mittelstädten hingegen nur die 10- bis 14fache Jahresmiete."
Indem man sich eine entsprechend große Datensammlung aufbaut (in unmittelbarer Nähe zum Objekt), daraus nur ähnliche Baujahre filtert und dann Wohnfläche (WFL) und Grundstücksfläche (GFL) statistisch auswertet (Regressionsverfahren). Mit ein wenig Excel-Kenntnissen geht's schon ganz gut.
Aber wie wäre es mit den Gutachtern von Sprengnetter oder den DIA zertifizierten GA, oder den öffentlich bestellten Sachverständigen vor Ort (örtlicher Gutachterausschuss), die anhand der Kaufpreissammlungen die Objekte schätzen? Preise so ab 400.- Euro ohne schriftliches Gutachten. Es gibt noch verschiedene Angebote im Internet, die aber zumeist sog. 'Makler-Leads' (also Makler Kontakte) vermitteln. Dann gibt es Angebote, die pro Bewertung Geld nehmen wie z.B. www.immobilienwertrechner.de (sehr große Datenbank und sehr genau aber eher nur für die größten 70 Städte und einzelne Kreise) oder www.immolyze.it (vielleicht weniger genau, dafür aber für ganz D.). Die beiden sind eigentlich die besten preisgünstigen Angebote die ich kenne und beide verfügen über sehr große Datenbestände. Die Versicherung nach dem Versicherungswert fragen (wie manche meinen) funktioniert nicht wirklich, da die Versicherer den Verkehrswert als Wiederbeschaffungswert (Sachwert) bewerten, während private Käufer/ Verkäufer weder Sachwert noch Ertragswert, sondern nur der Vergleichswert interessieren dürfte.
Ja, und die voraussichtlichen Entwicklungen: Kristallkugel : -))